Immobilientipp Nr. 1/13

 

Thema: das Dachgeschoss im Kondominium

 

Wir hoffen Sie haben das Neue Jahr gut begonnen. Jedenfalls alles Beste (mit Verspätung).

 

Unser heutiges Thema: Wem gehört das Dachgeschoss in einem Kondominium? Ganz einfach, möchte man meinen: wie im Grundbuch eingetragen. Und wenn im Grundbuch nichts eingetragen ist, was dann? Was, wenn das Dachgeschoss tatsächlich existiert, jedoch im materiellen Teilungsplan, welcher im Grundbuch hinterlegt ist, dieser Raum nicht eingetragen ist? Der Fall ist gar nicht so selten, besonders bei älteren Teilungsplänen.

 

Der Gesetzgeber sieht das Dachgeschoss prinzipiell nicht als gemeinsamen Anteil gemäß Art. 1117 BGB, wie z.B. die Fundamente, die tragenden Strukturen, das Dach usw. Das Dachgeschoss ist vielmehr Zubehör einer oder mehrerer Immobilieneinheiten, welche nicht unbedingt jene sein müssen, die unmittelbar darunter liegen.

 

Falls das Dachgeschoss verschiedene technische Anlagen enthält (z.B. die allgemeinen    technischen    Anlagen    wie    TV,    Elektroanlage,    Heizung, Expansionsgefäße) und den Zugang auf das Dach (für den Kaminkehrer) und falls der Zugang vom gemeinsamen Treppenhaus erfolgt, so liegt die Vermutung nahe, dass es sich um einen gemeinsamen Anteil handelt und nicht um ein Zubehör zur darunter liegenden Immobilieneinheit.

 

Wenn hingegen das Dachgeschoss die reine Funktion hat die darunter liegende Immobilieneinheit vor Kälte und Hitze zu schützen und auch nicht begehbar ist, dann ist das Dachgeschoss Zubehör der genannten Einheit. Ja und was wenn das Unterdach begehbar ist, aber nur von der darunter liegenden Einheit zugänglich ist? Wir würden in diesem Falle tendieren das Unterdach als Zubehör der darunter liegenden Einheit zu betrachten, vorausgesetzt der Zugang ist nicht nachträglich erfolgt ...

 

Mit dem Gesetz Nr. 220/2012 (Reform des Kondominiums), welches im Juni in Kraft treten soll, wird das Unterdach in die gemeinsamen Anteile gemäß Art. 1117 BGB mit einbezogen. Bis dahin sind jedoch die Richtlinien des obersten Gerichtshofes zu berücksichtigen, welcher das Unterdach nur dann als Zubehör des letzten Stockwerkes klassifiziert, wenn es sich um einen unbewohnbaren, nicht begehbaren Raum handelt mit Isolierungszweck. Hingegen wird die Gemeinsamkeit gemäß Art. 1117 BGB vermutet, wenn das Unterdach für gemeinsame bzw. auch potenziell gemeinsame Zwecke genutzt wird bzw. werden kann.

Um langwierige Streitigkeiten zu verhindern, muss das Unterdach jedenfalls im materiellen Teilungsplan, welcher im Grundbuch vorgelegt wird, gezeichnet und beschrieben werden. Auf diese Art wird sogleich die Bestimmung dieses Raumesgeklärt, ob es sich um ein Zubehör der Immobilieneinheit im letzten Stock handelt, oder ob es sich um einen gemeinsamen Anteil handelt. Wichtig ist natürlich auch den Zugang einzuzeichnen (meist Luke mit Zugtreppe) und wichtig ist absurde Situationen zu vermeiden wie z.B. Zugang von der Immobilieneinheit im letzten Stock zu einem Raum im Dachgeschoss, welcher als gemeinsam eingetragen wird.

 

Fazit: es ist sehr wichtig sich den materiellen Teilungsplan genau anzusehen, dessen Übereinstimmung mit der Wirklichkeit, sowie die gemeinsamen Anteile und andere eventuell bestehende passive/aktive Dienstbarkeiten zu überprüfen. Der materielle Teilungsplan sollte immer bei Vertragsabschlüssen - vor allem bei Kaufverträgen, Teilungsverträgen, Tauschverträgen und entsprechenden Vor-verträgen usw. - überprüft und mit dem Grundbuchauszug und Katasterdokumenten verglichen werden.

Immobilientipp 2/12

Thema: Berechnung und Kontrolle der IMU

Die letzte Rate der Immobiliensteuer „IMU“ des laufenden Jahres ist am 17. Dezember fällig. In der Regel wird Ihnen von der Gemeinde, in welcher sich Ihre Liegenschaft befindet, der Vordruck F 24 zugesandt mit Angabe der zu zahlenden Beträge.

Falls Sie diese Beträge kontrollieren möchten, haben wir eine Excel-Tabelle erstellt, die wir Ihnen gerne per mail zuschicken - melden Sie sich bei info@leiterimmo.it. Leider können wir die Tabelle mit Formeln nicht auf diese Seite laden.

Gehen Sie dann wie folgt vor:

Die Kolonnen „b“ „c“ „d“ und „e“ müssen Sie nicht ausfüllen (eventuell der Vollständigkeit halber).

Achten Sie auf die Kolonne „f“ und tragen Sie entsprechend Ihrer jeweiligen Kategorie in der Kolonne „g“ jene Erträge ein, welche Sie Ihrem Katasterauszug entnehmen, indem Sie einfach unsere roten Beispielbeträge überschreiben.

Die Berechnung erfolgt automatisch.

Achten Sie auf Sie auf die IMU – Sätze in Kolonne „m“, denn diese variieren je nach Kategorie und von Gemeinde zu Gemeinde und sind teilweise höher als 7,6 Promille. Die Korrektur erfolgt wiederum durch einfaches Überschreiben.

Berücksichtigen Sie auch den Skonto für Erstwohnung gemäß Kolonne „o“, für denkmalgeschützte Gebäude (50 %) und für unbewohnbare Gebäude (50 %) in Kolonne „k“.

Tragen Sie schließlich in der Kolonne „q“ die bereits getätigten Einzahlungen ein.

In der Kolonne „r“ sehen Sie den zu zahlenden Saldobetrag.  

Sollten Sie Eigentümer von mehreren Immobilien sein, verwenden Sie die verschiedenen Zeilen/Kategorien und löschen Sie jene Kategorien die Sie nicht interessieren (Sie können auch die Beträge in der Kolonne „g“ löschen). In der Zeile wo Summe steht, finden Sie die gesamte Steuer samt Anzahlung und zu zahlende Saldo-Steuer. 

Für die Einzahlung der Steuer, verwenden Sie den von der Gemeinde zugesandten Vordruck F 24. Der Steuerbetrag ist nämlich aufgeteilt: ein Teil geht an die Gemeinde und ein Teil an den Staat. Nur bei der Erstwohnung bekommt alles die Gemeinde.

Dass die neue Gemeindeimmobiliensteuer IMU bedeutend höher ist als die frühere „ICI“, haben Sie leider schon feststellen müssen. Die gute Nachricht: jene Immobilien, welche nicht vermietet sind, produzieren keinen Ertrag für die Einkommensteuer.

Wir hoffen Ihnen eine gute und verständliche Kontrollmöglichkeit geschickt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis wenn wir für unsere Berechnungen/Tabelle nicht haften.

Immobilientipp 1/12

Thema: die Änderung der 1000stel Tabelle im Kondominium

Um Änderungen der 1000stel Tabelle eines Kondominiums vornehmen zu können, mussten bis vor kurzem alle Eigentümer, sprich 1000/1000stel, einverstanden sein, ausgenommen es handelte sich um einen sehr klaren Fehler, dessen Feststellung nicht einfach war. Nun genügen bereits mehr als 500/1000stel.

Etwaige Änderungen der 1000stel Tabelle - wir sprechen hier von der Eigentum 1000stel Tabelle - könnten die Koeffizienten betreffen. Diese dienen der Umwandlung der Nettoflächen der verschiedenen Einheiten in virtuelle Flächen, welche schließlich maßgebend für die 1000stel Berechnung sind. So gibt es die Koeffizienten für die Bestimmung, ob Wohnung, Büro, Geschäft usw., für das Stockwerk, die Ausrichtung, das Licht usw. Diese Koeffizienten können oft „ungerecht“ sein oder als solche von einigen Eigentümern/Mietern empfunden werden …. Beispielsweise bei einem Gebäude mit Wohnungen und Geschäften wird zwischen diesen häufig mit den Koeffizienten 1,1 bis 1,3 gerechnet. Das heißt ein qm Geschäft ist 10 % oder 30 % mehr wert als die Wohnung. Dies kann zu wenig sein, falls sich das Gebäude in einer sehr interessanten kommerziellen Lage befindet und es kann zu viel sein, falls das Gebäude in einer versteckten Hintergasse liegt.

Es ist in der Praxis sicher nicht einfach die 1000stel Tabelle zu ändern - wobei es dem Berichterstatter fern liegt etwaige Kondominiumstreitigkeiten zu entfachen - aber zumindest benötigt man nicht die volle Übereinstimmung, denn die gibt es im Kondominium bekanntlich ja fast nie.

Wie Sie sicher wissen gibt es, außer der Eigentum 1000stel Tabelle, noch mehrere andere 1000stel Tabellen und zwar für die Heizung, den Aufzug, die Reinigung usw. Es kommt auch vor, dass die vorhandenen Tabellen für bestimmte außerordentliche Instandhaltungen gar nicht geeignet sind, weil sie z. B. nur einen bestimmten Bauteil betreffen, wofür keine eigene 1000stel Tabelle erstellt worden ist. In diesem Fall muss der Verwalter den Fachmann zu Rate ziehen, welcher dann eine spezifische 1000stel Tabelle erstellen wird.